Maximisez vos profits : La plus-value Immobilière d’un terrain constructible

Ecrit par Bati Aménagement le 06/08/2024

La plus-value immobilière correspond au gain réalisé par le vendeur lors de la vente d’un terrain ou de tout autre bien immobilier par rapport à son coût d’acquisition. Son montant est soumis à l’impôt sur le revenu. Comment procéder au calcul de la  plus-value d’un terrain ? Est-il possible d’être exonéré de plus-value sur un terrain constructible ? Toutes les réponses dans cet article.

 

Comprendre la plus-value immobilière : définition et facteurs influents 

Qu’est-ce que la plus-value immobilière 

Comment effectuer le calcul de la plus-value d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement ?  Il est possible d’obtenir des informations précises à ce sujet avec l’aide d’un professionnel, ou bien un simulateur de plus-value immobilière. La plus-value immobilière correspond en effet au profit réalisé par le vendeur lors de la vente de son bien immobilier. La plus-value d’un terrain constructible ou de tout autre bien est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cela concerne :  

• la vente d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain, etc. ; 

• les droits inhérents au bien immobilier (les servitudes) ; 

• la vente de biens ou de droits sur une Société Civile Immobilière (à condition qu’elle ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement immobilier ; 

• l’échange de biens, le partage ou l’apport en société. 

 

Les facteurs qui influent sur la plus-value immobilière

Voici les éléments qui influent directement la plus-value d’un terrain constructible : 

• les règles d’urbanisme : la question principale est de savoir si le terrain est constructible ou pas (le cadastre et le PLU donnent une estimation fiscale du terrain.) ;  

• la constructibilité du terrain : le prix d’un terrain constructible est plus élevé que celui d’un terrain agricole ;  

• la configuration du terrain : les terrains à la configuration complexe sont dépréciés face aux terrains ayant une forme plus homogène. Ces éléments influent en plus de la surface pour évaluer le prix ; 

• la viabilisation du terrain : un terrain viabilisé a plus de valeur qu’un terrain non raccordé aux réseaux publics ; 

• la nature du sol du terrain : en fonction des particularités du sol, des fondations spécifiques ou plus profondes seront peut-être à prévoir ;  

• l’orientation du terrain : deux terrains configurés de façon similaire n’auront pas le même prix si l’un se situe au nord et si l’autre est exposé sud-est ;  

• l’emplacement du terrain : la taille de la commune ainsi que la présence ou l’absence d’infrastructures, de commerces et de services ont un impact direct sur le prix de vente. De même, l’environnement du terrain (proximité d’un site industriel, d’une déchetterie, d’une autoroute, etc.) influe sur le prix du terrain ; 

• la tendance du marché local : l’offre et la demande, le contexte économique, le développement des infrastructures et les tendances démographiques impactent le prix d’un terrain. 

 

La plus-value d’un terrain constructible sera plus élevée s’il se situe :  

• près d’une grande agglomération ; 

• à proximité du littoral ; 

• dans une région attractive ; 

• dans une commune très développée (présence de commerces, d’écoles, de transports, de divers services…) ; 

• dans un quartier prisé.  

 

Calculer la plus-value d’un terrain constructible : méthodes et simulateurs

 

Grâce à un simulateur de plus-value immobilière, il est possible d’obtenir le montant net de la plus-value d’un terrain constructible. En effet, pour estimer la plus-value immobilière, il faut tenir compte de deux éléments : 

• le prix de vente du bien : indiqué dans l’acte notarié, il est nécessaire de retirer les frais de cession et la TVA (si applicable) ; 

• le prix d’achat du bien, auquel il faut ajouter les frais d’acquisition (les frais de notaire ainsi que les droits d’enregistrement) et les éventuelles dépenses liées aux travaux et aux indemnités versées au vendeur. 

 

💡 À retenir :Pour déterminer la plus-value d’un terrain constructible, il suffit de soustraire le prix d’acquisition du prix de vente. Toutefois, pour obtenir le montant de la plus-value nette de la vente de façon précise, il est nécessaire de prendre en compte d’autres éléments tels que : les éventuels travaux réalisés, les diverses taxes, les abattements liés à la durée de détention du terrain.

 

Voici les étapes du calcul pour obtenir la plus-value d’un terrain constructible :  

• Etape 1 : établir le prix d’acquisition, soit le montant initial du terrain lors de l’achat. 

• Etape 2 : ajouter les frais annexes à l’acquisition, à savoir les  frais de notaire, les frais d’agence immobilière, et toutes autres dépenses liées à l’achat. 

• Etape 3 : intégrer au calcul les éventuels travaux, notamment si vous avez investi dans des travaux dans le but d’accroître la valeur du terrain, ces frais doivent également être comptabilisés. 

• Etape 4 : soustraire le montant total du prix de vente envisagé afin d’obtenir la plus-value brute. 

 

Attention, il est nécessaire de considérer certains critères qui impactent le montant final :  

• les taxes ;  

• les prélèvements sociaux ;  

• les abattements pour durée de détention ; 

• toutes autres spécificités fiscales. 

 

Évaluer la plus-value d’un terrain constructible nécessite d’analyser les détails avec soin. Gardez à l’esprit que ces calculs dépendent de votre situation personnelle et de votre patrimoine. Lorsque vous aurez obtenu le montant de la plus-value brute, vous devrez examiner la fiscalité associée. En considérant cet aspect essentiel, vous obtiendrez un montant précis de votre plus-value et vous serez capable d’anticiper les implications fiscales de votre vente. 

 

Optimiser vos gains : stratégies pour maximiser la plus-value immobilière 

Les abattements auxquels vous pouvez prétendre

Comment optimiser la plus-value d’un terrain ? Sachez que le temps durant lequel vous détenez votre terrain avant la vente immobilière de ce dernier est un précieux allié pour réduire votre imposition. En effet, le fisc accorde un abattement si vous possédez ce terrain depuis plus de 5 ans. L’abattement devient de plus en plus intéressant au fil du temps. Vous pouvez même être totalement exonéré de l’impôt et des prélèvements sociaux si vous avez acquis votre terrain il y a plus de 22 ans. Concernant l’abattement sur les prélèvements sociaux, il faudra être propriétaire de votre terrain depuis 30 ans.  

Les exonérations possibles

Il est possible d’être totalement exonéré d’impôt si le prix de vente de votre terrain n’excède pas 15 000 euros. Notez également que la plus-value d‘un terrain est exonérée d’impôts pour les retraités ou les titulaires de la carte invalidité. Sachez également que si vous subissez une expropriation de votre terrain pour cause d’utilité publique, votre plus-value sera exonérée d’impôt à condition d’utiliser au moins 90 % de l’indemnité d’expropriation pour construire ou acheter un autre bien immobilier dans les 12 mois. 

 

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