Construire dans un lotissement : quelles règles s’appliquent ?

Ecrit par Bati Aménagement le 06/12/2024

L’aménagement d’un lotissement implique de suivre un processus strict pour les lotisseurs-aménageurs. Pour les futurs habitants construire en lotissement permet de profiter de nombreux avantages, mais ils doivent respecter les règles inscrites sur le règlement de lotissement et/ou cahier de conception.

Les avantages de vivre dans un lotissement

Une tranquillité d’esprit

Faites-vous partie des nombreux Français qui ont fait construire dans un lotissement ? En effet, vivre en lotissement présente bien des avantages en termes de confort et d’aménagements. Construire dans un lotissement, c’est aussi bénéficier de la proximité des commerces et des écoles. De plus, il faut savoir que le lotisseur est tenu de répondre à plusieurs obligations légales :

la réalisation d’une étude technique du terrain (afin de garantir la nature du sol) ;
la rédaction du cahier des charges du lotissement ;
la certification de la constructibilité du terrain ;
la réalisation des divers travaux d’aménagement nécessaires pour sa viabilisation ;
l’installation du tout-à-l’égout ;
l’aménagement des accès aux différentes parcelles ;
la gestion de diverses formalités administratives ;
la vente d’un terrain constructible immédiatement pour faire gagner du temps à l’acheteur.

Un des avantages majeurs de faire construire dans un lotissement est de pouvoir personnaliser votre maison contrairement à une maison dite ancienne. De plus, votre maison bénéficiera des dernières normes en vigueur (électriques, thermiques et environnementales). Concrètement, vivre en lotissement, c’est habiter dans une maison bien isolée, qui consomme moins d’énergie.

Des avantages fiscaux

Saviez-vous qu’en faisant construisant une maison au sein d’un lotissement, vous pouviez obtenir des avantages fiscaux ? En effet, vivre en lotissement vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux tels que :

la TVA à un taux de 5,5% au lieu de 20% pour certaines zones d’habitation ;
une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans (construction en lotissement ou en terrain diffus, à condition de le solliciter auprès du centre des finances publiques.)

Les grandes étapes de l’aménagement d’un lotissement

La recherche du terrain

Aménager un lotissement implique de respecter un processus bien défini. La première étape consiste à rechercher un terrain adapté. Cela signifie que le lotisseur-aménageur doit entrer en contact avec des propriétaires fonciers pour trouver des parcelles de terrain pouvant accueillir ce type de projet.

Les études de faisabilité

Pour réaliser un lotissement, il est indispensable de réaliser une étude de faisabilité afin de déterminer si le projet est viable. Pour cela, il faudra soigneusement étudier les règlements en termes d’urbanisme et de construction, mais également du voisinage, des réseaux, des coûts de construction, des contraintes environnementales et juridiques, etc.

La conception du plan de composition

Pour permettre à de nombreux Français de vivre en lotissement, le lotisseur-aménageur se doit de suivre un processus strict, comme la création d’un plan détaillé pour la disposition des lots, des trottoirs, des espaces verts, etc. Cette étape nécessite l’intervention de plusieurs corps de métiers : bureaux d’étude, géomètre, urbaniste, architecte, etc.

L’obtention du permis d’aménager et le lancement commercial

Pour construire dans un lotissement, l’aménageur doit avoir obtenu les autorisations nécessaires comme un permis d’aménager. En effet, plusieurs aspects doivent être pris en compte :

respecter les règles d’urbanisme en vigueur
la commune et/ou l’agglomération peut avoir des volontés spécifiques
intégrer les attentes des riverains et de l’ensemble des instructeurs, telle que la préfecture.

Lorsque l’aménageur a obtenu son permis d’aménager et qu’il est purgé de tout recours et de tout retrait, le permis d’aménager est définitif.
C’est en général à ce moment que l’aménageur lance commercialement le lotissement.

Les personnes intéressées peuvent :

signer un contrat de réservation (la vente sera réalisée après la réalisation des travaux)
étudier leur projet de construction de maison individuelle
préparer leur permis de construire
rechercher un établissement bancaire pour financer leur projet de construction

La construction des infrastructures

Une fois ces étapes achevées, le lotisseur-aménageur débute la préparation de la construction des infrastructures du lotissement. Ensuite intervient la réalisation des routes, des trottoirs, des égouts, de l’électricité, etc. La supervision de ces travaux est assurée par l’équipe de l’aménageur.

La vente des lots et construction des maisons

Une fois toutes ces étapes achevées avec succès, les lots viabilisés peuvent enfin être vendus aux acquéreurs potentiels. Ils pourront commencer la construction de leur maison après l’obtention de leur permis de construire. Ils devront se conformer notamment au règlement de lotissement en vigueur et/ou cahier des charges.

Comprendre le règlement d’un lotissement

Vivre en lotissement exige de respecter les règles du « bien-vivre ensemble » mais pas seulement. En effet, les propriétaires doivent également se conformer à un règlement de lotissement. En outre, la loi impose la création d’une Association Syndicale Libre (ASL) si des espaces communs existent (sauf dans le cas où est prévu de rétrocéder à la commune les espaces communs). Le règlement de lotissement doit être approuvé par le maire ou le préfet et respecter le plan local d’urbanisme (PLU), ce dernier visant à respecter une certaine uniformité des constructions du lotissement.

Voici quelques exemples d’obligations issues du règlement de lotissement que vous serez tenus de respecter en tant que colotis :

une surface maximale de plancher selon le lot ;
un certain type de volets, de portes, de clôtures ;
une aire privative de stationnement d’une superficie délimitée ;
le drainage du terrain pour la gestion de l’écoulement des eaux pluviales ;
des heures prévues pour l’utilisation d’engins bruyants (tondeuse à gazon, taille-haies, etc.) ;
des restrictions sur la réalisation d’un jardin potager ;
des conditions sur la pose des antennes ;
une durée maximum imposée pour des travaux éventuels afin d’éviter les nuisances à ses voisins.

Notez que le règlement de lotissement n’est plus applicable au bout de dix ans, les propriétaires peuvent toutefois voter sa pérennisation s’il respecte les règles d’urbanisme de la commune.

Vivre en lotissement implique, comme évoqué précédemment, la création d’une association syndicale libre (ASL) à laquelle chaque propriétaire adhère automatiquement. Elle est obligatoire s’il existe des espaces communs à entretenir sur le lotissement. L’ASL s’occupe également de l’entretien les biens et ouvrages communs (espaces verts, réseaux, voirie, etc.) du lotissement ainsi que de la recherche de fonds pour financer les charges communes. L’assemblée générale des propriétaires est tenue de se réunir au moins une fois par an pour approuver les comptes du dernier exercice.

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