Tout savoir sur l’ASL dans un lotissement : fonctionnement, rôle et responsabilités

Ecrit par Bati Aménagement le 03/07/2024

Une association syndicale libre, ou ASL en lotissement, est un groupement de propriétaires fonciers, personne morale de droit privé, ayant pour vocation la construction, l’entretien ou la gestion de travaux des parties communes d’un lotissement. Dans cet article, nous faisons un tour d’horizon de ce qu’est une association syndicale lotissement, son rôle, ses missions, les membres de son comité syndical, leur rôle et enfin les sources de financement de ce type d’association.

 

Qu’est-ce qu’une ASL dans un Lotissement ? Définition et missions

ASL en lotissement : Rôle et missions

Qu’est-ce qu’une association syndicale lotissement ? Lorsqu’un lotissement est créé, chaque maison est dotée d’une parcelle de terrain appartenant à son propriétaire. Ces parcelles sont ensuite reliées par des espaces communs, dont la gestion peut être confiée à une association syndicale libre, l’ASL.

Cette ASL doit être crée maximum 1 an après la première vente dans un lotissement.

• Dans le cas où les espaces verts et/ou voieries seront rétrocédés à la commune c’est une ASL provisoire.
• Si le lotissement reste privé, l’ASL durera toute la vie du lotissement (comme pour une co-propriété).

Notez que chaque propriétaire fait partie de l’ASL d’un lotissement et est appelé un co-loti.

L’association syndicale du lotissement ne concerne que la division d’un terrain en plusieurs lots (lotissement). L’ASL poursuit le même objectif que la copropriété horizontale : la gestion des biens communs à tous les propriétaires possédant une maison, tel qu’un jardin à l’usage de tous, les voieries, les réseaux (tout à l’égout, eaux pluviales, etc …), l’éclairage, une piscine collective, une aire de jeux pour enfants, etc. Au sein d’un lotissement, l’association syndicale du lotissement a également le respect du cahier des charges de la copropriété. Elle veille à ce que les dépenses prévues par le lotissement soient réparties de manière équitable entre les différents propriétaires, ainsi que du recouvrement de ces dépenses. C’est également l’ASL qui s’assure de la bonne exécution des travaux de construction, de l’entretien et des rénovations des parties communes du lotissement si cela s’avère nécessaire.

D’un point de vue légal,  l’ASL en lotissement représente l’ensemble des propriétaires et peut intenter des actions en leur nom, si l’association est déclarée auprès des services de  la préfecture du département dans lequel est situé le lotissement.

 

ASL et Syndic de copropriété : les différences

La principale différence entre une ASL en lotissement et un syndic de copropriété est relative aux sujets à qui s’adressent ces deux associations :

• l’ASL fonctionne dans le cadre de lotissements ;
• le syndic de copropriété s’adresse aux propriétaires dans des immeubles.

L’ASL en lotissement, comme évoqué précédemment est une association regroupant les propriétaires d’un lotissement ayant pour vocation la gestion, l’entretien et l’amélioration des espaces et équipements communs. Elle concerne les propriétaires d’un bien immobilier sur un ensemble horizontal. La copropriété quant à elle, définie selon la loi du 10 juillet 1965, est « un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitations dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». La différence majeure entre ces deux associations réside donc dans le fait que l’ASL soit par essence propriétaire des espaces et équipements communs, tandis que le syndic de copropriété gère des parties appartenant aux propriétaires de l’immeuble.

 

Fonctionnement de l’ASL : Organisation, membres et prises de décisions

L’ASL dans un lotissement est dirigée par un comité syndical (syndicat), dont les représentants sont élus par les membres de l’association syndicale du lotissement. Leurs décisions sont soumises à un vote par les membres qui composent l’ASL, puis mises en place lorsque la majorité est obtenue pour chaque décision. À l’image de toute association, une ASL en lotissement est représentée par un président, accompagné par un bureau composé de plusieurs membres qui assistent le président dans ses fonctions. Parmi ces membres, l’on retrouve :

• un vice-président ;
• un trésorier ;
• une secrétaire.

Leurs rôles et champs d’action sont stipulés dans les statuts de l’association syndicale du lotissement.

La composition du syndicat et son ou ses différents champs d’action sont précisés dans les statuts de l’ASL.

Le comité syndical dispose d’une liberté d’action relativement étendue, ce qui en fait l’un des avantages principaux de ce type d’association. Les membres sont obligatoirement tenus d’organiser une assemblée générale chaque année. C’est à cette occasion que les décisions prises par le syndicat sont présentées et soumises au vote par l’ensemble des adhérents à l’association.

L’Assemblée Générale d’une ASL est le moment opportun pour évoquer les futures orientations de l’association. Les budgets de l’année en cours et de l’année suivante sont également passés en revue. En cas de départ d’un membre du syndicat, l’élection se tient à l’occasion de l’assemblée générale. Avant toute assemblée générale, le syndicat est tenu d’adresser aux colotis une convocation précisant les sujets qui seront évoqués lors de l’assemblée.

 

Les responsabilités de l’ASL dans la gestion du lotissement : entretien, services et réglementations

Les missions de l’ASL

Les missions de l’association syndicale d’un lotissement sont multiples :

• gérer les espaces communs et les équipements (les éléments de voirie au sein du lotissement ou des espaces de détente, par exemple) ;
• élaborer le budget, engager les dépenses et percevoir les charges afférentes ;
• veiller au respect du cahier des charges au sein du lotissement ;
• engager les travaux et ouvrages incombant à l’ASL ;
• tenir annuellement les assemblées générales et procéder au vote des décisions concernant la vie de la collectivité ;
• ménager ou entretenir les cours d’eau, lacs et plans d’eaux s’ils sont situés au sein du lotissement.

 

Les divers modes de financement de l’ASL en lotissement

• Le fonds de roulement : somme versée par chaque acheteur lors de la signature de l’acte authentique, séquestré auprès du notaire de la transaction. Les sommes perçues font l’objet d’un mandat d’intérêt commun ;
• Les cotisations : chaque année, les propriétaires votent un budget de fonctionnement annuel lors de l’assemblée générale. Le président adresse un appel de fonds à chaque membre pour règlement de la cotisation.

 

La provision pour dégradation n’est pas gérée par l’association syndicale libre. Cette somme versée par chaque acheteur lors de la signature de l’acte authentique et séquestrée auprès du notaire de l’opération, elle est toutefois libératoire après l’accord de l’aménageur-lotisseur ;

 

💡 À retenir : L’administration fiscale établit le plan cadastral pour déterminer l’assiette des impôts fonciers. Bien qu’il indique les limites d’une propriété, ce dernier est moins précis que le plan de bornage réalisé par un géomètre-expert. Le plan cadastral ne peut donc garantir l’exactitude des limites légales d’une propriété.

 

 

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